Luật mua nhà ở Úc, thuế và phí trong quá trình mua nhà Úc

Úc là điểm đến lý tưởng cho du học, định cư và cũng là thị trường bất động sản hấp dẫn hàng đầu thế giới. Tuy nhiên, để người nước ngoài, đặc biệt là du học sinh và nhà đầu tư Việt Nam, có thể mua nhà hợp pháp tại Úc, cần hiểu rõ quy định, điều kiện cùng các loại thuế phí liên quan. Bài viết dưới đây của LT Pacific sẽ giúp bạn nắm rõ luật mua nhà ở úc năm 2025, kèm theo những lưu ý quan trọng và giải pháp tư vấn phù hợp cho khách hàng Việt.

1. Luật mua nhà ở Úc mới nhất 2025

Năm 2025, chính phủ Úc tiếp tục duy trì các quy định chặt chẽ về đầu tư bất động sản Úc của người nước ngoài. Mục tiêu là đảm bảo thị trường nhà ở ổn định, minh bạch và ưu tiên quyền lợi cho người dân định cư lâu dài tại Úc. Vì vậy, việc nắm rõ luật mua nhà ở Úc là bước đầu tiên và quan trọng nhất để bạn có thể đầu tư hoặc sở hữu nhà ở một cách hợp pháp, tránh rủi ro pháp lý sau này.

Theo quy định hiện hành, chỉ những người có quốc tịch Úc hoặc thường trú nhân (Permanent Resident) mới được phép mua và đứng tên bất động sản. Nếu bạn là người nước ngoài - chẳng hạn như người Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam, hoặc người đang tạm trú ở Úc theo visa du học/kinh doanh - thì bắt buộc phải xin giấy phép từ Cơ quan Kiểm soát Đầu tư Nước ngoài (FIRB – Foreign Investment Review Board) trước khi thực hiện giao dịch.

Hiện có hai nhóm đối tượng chính thường quan tâm đến việc mua nhà ở Úc:

• Người mua từ Việt Nam không có visa Úc: Nhóm này chỉ được phép mua nhà mới 100% (new dwelling) hoặc nhà dự án đang xây dựng (off-the-plan). Mục đích là khuyến khích đầu tư vào các công trình mới thay vì chiếm dụng nguồn cung nhà ở có sẵn.
• Người đang tạm trú tại Úc (visa du học, kinh doanh...) cần có visa hợp lệ tối thiểu 12 tháng và được FIRB phê duyệt trước khi giao dịch. Hồ sơ xin thường trú sẽ giúp tăng khả năng được chấp thuận. Việc xin giấy phép từ FIRB là bắt buộc, và chỉ khi được chấp thuận mới có thể tiến hành giao dịch.

Trong trường hợp du học sinh hoặc sinh viên quốc tế muốn mua đất trống tại Úc, luật quy định rằng họ phải tiến hành xây dựng trong thời gian nhất định; nếu không, bắt buộc phải bán lại tài sản. Mọi hành vi vi phạm - như mua vượt giới hạn cho phép, không xin phép FIRB, hoặc sử dụng sai mục đích - đều có thể dẫn đến phạt tiền nặng, buộc bán tài sản, thậm chí bị từ chối hoặc hủy visa tùy mức độ vi phạm. 

1.1. Điều kiện để được mua nhà ở Úc

Đối với người Việt Nam chưa có quốc tịch hoặc thẻ thường trú Úc, việc mua nhà ở Úc không đơn giản như cư dân bản địa. Chính phủ Úc quy định rất rõ ràng về điều kiện, giới hạn và nghĩa vụ tài chính mà người nước ngoài phải tuân thủ nếu muốn sở hữu bất động sản hợp pháp. Vì vậy, hiểu rõ các điều kiện này sẽ giúp bạn tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo quy trình đầu tư minh bạch.

1. Phải được phê duyệt bởi Ủy ban Kiểm soát Đầu tư Nước ngoài (FIRB)

Bước đầu tiên và quan trọng nhất là nộp đơn xin phép với FIRB (Foreign Investment Review Board). Cơ quan này có nhiệm vụ xem xét, đánh giá và cấp giấy phép đầu tư cho người nước ngoài muốn mua nhà ở Úc. Khi nộp đơn, người mua cần đóng một khoản lệ phí xét duyệt theo quy định của chính phủ.

Mức phí Foreign Investment Review Board (FIRB) sẽ được xác định theo giá trị bất động sản – cụ thể từ 4.500 AUD cho bất động sản dưới 75.000 AUD, đến khoảng 15.100 AUD cho bất động sản có giá trị đến 1.000.000 AUD, và tăng lên từng bậc với bất động sản trị giá cao hơn.

Sau khi được FIRB phê duyệt, mọi thủ tục mua bán, chuyển nhượng, sang tên đều được pháp luật Úc công nhận và bảo hộ.

Điều kiện quan trọng nhất để mua nhà ở Úc là được phê duyệt bởi Ủy ban Kiểm soát Đầu tư Nước ngoài (FIRB)

2. Chỉ được phép mua bất động sản mới

Theo quy định, người nước ngoài (bao gồm khách hàng Việt Nam) chỉ được phép mua:

• Nhà mới 100% (new dwelling) hoặc
• Nhà dự án đang xây dựng (off-the-plan).

Điều này đồng nghĩa với việc không được phép mua nhà cũ hoặc đã qua sử dụng. Chính phủ Úc muốn khuyến khích dòng vốn đầu tư nước ngoài hướng đến việc phát triển dự án mới, thay vì cạnh tranh với người dân bản địa trong thị trường nhà ở hiện hữu.

3. Tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ thuế và phí

Khi tiến hành giao dịch mua nhà tại Úc, người nước ngoài phải nộp đầy đủ các loại thuế và chi phí bắt buộc, bao gồm:

• Thuế trước bạ (Stamp Duty) – dao động 5–13% tùy bang và giá trị tài sản..
• Phí luật sư & phí chuyển nhượng (Conveyancing Fee) – phục vụ cho việc soạn thảo, kiểm tra hợp đồng.
• Phí FIRB như trên, cùng phí quản lý, vận hành và thuế đất (Land Tax).

Các mức thuế ở Úc khác nhau theo từng bang (New South Wales, Victoria, Queensland, v.v.), nên người mua cần được tư vấn cụ thể trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng.

1.2. Thủ tục mua nhà ở Úc

Đối với người nước ngoài, đặc biệt là khách hàng Việt Nam chưa có quốc tịch Úc (PR), quá trình mua nhà cần tuân thủ một thủ tục và quy trình pháp lý riêng biệt do Chính phủ Úc quy định. Việc thực hiện đúng từng bước không chỉ giúp giao dịch được hợp pháp mà còn đảm bảo quyền lợi của bạn khi sở hữu tài sản tại quốc gia này.

Dưới đây là thủ tục, quy trình mua nhà ở Úc từng bước chi tiết mà bạn cần nắm rõ:

Bước 1: Tìm loại nhà phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính

Trước hết, bạn cần xác định rõ mục tiêu và khả năng chi trả của mình. Thị trường Úc có hai loại bất động sản phổ biến:

• Nhà đất (house and land): phù hợp với người muốn sở hữu đất lâu dài, có không gian riêng tư.
• Căn hộ (apartment/unit): tiện nghi, dễ cho thuê và phù hợp với người có ngân sách vừa phải.

Như đã nói ở trên, người nước ngoài chỉ được phép mua nhà mới hoặc dự án đang xây dựng (off-the-plan), nên hãy kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và tình trạng công trình trước khi đặt cọc.

Người nước ngoài chỉ được mua nhà mới hoặc dự án xây dựng, nên hãy kiểm tra kỹ pháp lý trước khi đặt cọc.

Bước 2: Đặt cọc giữ chỗ

Sau khi tìm được bất động sản phù hợp, bạn cần đặt cọc để giữ quyền mua. Khoản cọc thường khoảng 5.000 AUD. Số tiền này sẽ được trừ vào 10% tổng giá trị hợp đồng khi bạn ký chính thức.

Lưu ý: việc đặt cọc nên thực hiện thông qua tài khoản tin cậy (trust account) của luật sư hoặc đại lý bất động sản được cấp phép để tránh rủi ro.

Bước 3: Xin giấy phép từ Ủy ban FIRB (Foreign Investment Review Board)

Đây là bước bắt buộc đối với người nước ngoài khi mua nhà tại Úc. Bạn phải nộp đơn xin phép đầu tư kèm theo lệ phí quy định:

• Bất động sản dưới 1.000.000 AUD: 15.100 AUD
• Bất động sản từ 1.000.000 AUD đến dưới 2.000.000 AUD: 30.300 AUD
• Bất động sản từ 2.000.000 AUD đến dưới 3.000.000 AUD: 60.600 AUD

Mỗi giấy phép FIRB chỉ áp dụng cho một căn nhà và không được hoàn phí nếu bạn đổi ý không mua nữa. Do đó, bạn nên nhờ luật sư hoặc đơn vị tư vấn chuyên nghiệp hỗ trợ nộp hồ sơ để tránh sai sót.

Bước 4: Ký hợp đồng mua bán

Sau khi có giấy phép FIRB, bạn sẽ ký kết hợp đồng chính thức với bên bán. Thông thường, người mua cần thanh toán trước 10% giá trị hợp đồng (đã bao gồm khoản đặt cọc ban đầu). Hợp đồng nên được kiểm tra kỹ bởi luật sư hoặc chuyên viên conveyancer để đảm bảo:

• Điều khoản thanh toán minh bạch,
• Thời hạn bàn giao rõ ràng,
• Và các quyền lợi của người mua được bảo vệ.

Bước 5: Vay vốn mua nhà (nếu cần thiết)

Nếu chưa đủ tài chính, bạn có thể vay ngân hàng tại Úc. Thông thường, người nước ngoài được phép vay tối đa khoảng 70% giá trị bất động sản, tùy vào thu nhập, hồ sơ tín dụng và loại visa.

Lưu ý rằng việc chứng minh thu nhập ổn định là điều kiện quan trọng để được duyệt vay, nhất là đối với du học sinh hoặc người mới sang Úc.

Bước 6: Thanh toán và nhận quyền sở hữu

Sau khi ký hợp đồng, bạn cần hoàn tất phần thanh toán còn lại để được sang tên sở hữu:

• Đối với nhà hoặc căn hộ đã hoàn thiện: đặt cọc 10%, thanh toán 90% còn lại khi bàn giao.
• Đối với đất và nhà đang xây: đặt cọc 10% cho phần đất, 5% cho chi phí xây dựng, sau đó thanh toán theo tiến độ thi công cho đến khi hoàn thiện (95% giá trị còn lại).

Ngoài ra, bạn sẽ cần đóng thêm thuế trước bạ (stamp duty) và một số phí pháp lý, chuyển nhượng trước khi nhận giấy chứng nhận sở hữu nhà (Certificate of Title).

2. Thuế và chi phí trong quá trình mua nhà ở Úc

Khi mua nhà tại Úc, ngoài giá trị bất động sản, người mua – đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài hoặc du học sinh – cần chuẩn bị sẵn các loại thuế và chi phí liên quan. Đây là những khoản bắt buộc để đảm bảo giao dịch hợp pháp và được cơ quan chức năng công nhận.

1. Tiền đặt cọc mua nhà (Deposit)

• Thông thường, người mua cần đặt cọc 10% giá trị căn nhà khi ký hợp đồng mua bán.
• Khoản này là điều kiện bắt buộc để giữ chỗ và xác nhận quyền mua. Nếu không hoàn tất đặt cọc đúng hạn, hợp đồng có thể bị hủy.

2. Phí phê duyệt đầu tư nước ngoài (FIRB Application Fee)

Nếu bạn không phải là công dân hoặc thường trú nhân Úc, bạn phải xin giấy phép đầu tư từ FIRB (Foreign Investment Review Board) trước khi ký hợp đồng mua nhà.

• Giá trị tài sản ≤ 1 triệu AUD: 15,100 AUD.
• Giá trị tài sản từ 1 triệu AUD tới 2 triệu AUD: 30,300 AUD
• Phí FIRB không hoàn lại, kể cả khi bạn không hoàn tất giao dịch.

Chi tiết về Phí phê duyệt đầu tư nước ngoài (FIRB Application Fee) mới nhất từ ngày 1/7/2025 đến 30/06/2026

3. Thuế trước bạ (Stamp Duty)

Đây là khoản thuế lớn nhất trong quá trình mua bất động sản tại Úc.

• Mức thuế thay đổi theo bang và giá trị tài sản, thường dao động từ 5%–13%.
• Người nước ngoài thường chịu phụ thu cao hơn so với công dân Úc.
  • Ví dụ: tại bang Victoria, nhà đầu tư nước ngoài mua căn hộ 600,000 AUD sẽ phải nộp khoảng 37,000 AUD tiền thuế (tương đương ~12.5%), trong khi công dân Úc chỉ nộp khoảng 17,000 AUD (~5.5%).

4. Phí luật sư và chi phí sang nhượng (Legal & Conveyancing Fee)

• Mỗi giao dịch mua bán bất động sản tại Úc phải có luật sư đại diện hai bên để thực hiện thủ tục sang tên và kiểm tra tính pháp lý.
• Chi phí dao động 1,200–1,500 AUD, tùy vào bang và độ phức tạp của hồ sơ.

5. Phí quản lý bất động sản (Strata Fee & Council Rate)

Tùy theo loại hình nhà ở, người sở hữu còn cần chi trả thêm các khoản duy trì:

• Phí quản lý tòa nhà (Strata Fee): áp dụng cho chung cư hoặc townhouse, khoảng 2,000–3,000 AUD/năm. Dự án có nhiều tiện ích (hồ bơi, gym, an ninh 24/7) thì phí càng cao.
• Phí hội đồng địa phương (Council Rate): dùng cho công tác vệ sinh, bảo trì, chiếu sáng công cộng, trung bình 1,500–2,000 AUD/năm.
• Phí bảo trì và sửa chữa: thay đổi tùy vào tuổi đời và tình trạng ngôi nhà.

6. Chi phí vận hành và quản lý cho thuê

Nếu bạn mua để đầu tư cho thuê, nên thuê đơn vị quản lý bất động sản (Property Manager) để hỗ trợ:

• Tìm và kiểm tra người thuê, thu tiền thuê, bảo trì và kiểm định định kỳ.
• Phí quản lý trung bình 5–8% doanh thu thuê nhà/năm và được khấu trừ thuế.

Đây là giải pháp tối ưu nếu bạn không thường xuyên ở Úc.

7. Vấn đề vay vốn và lãi suất cho người nước ngoài

• Các ngân hàng tại Úc yêu cầu người nước ngoài đặt cọc tối thiểu 25–30% giá trị tài sản.
• Một số đơn vị, như Westpac, yêu cầu tới 30% vốn tự có.

3. Lưu ý quan trọng khi mua nhà ở Úc

Trước khi tiến hành đầu tư Úc nói chung và mua bất động sản tại Úc nói riêng, người nước ngoài, du học sinh hay nhà đầu tư cần nắm rõ những quy định pháp lý quan trọng. Việc hiểu kỹ giúp bạn tránh rủi ro vi phạm và đảm bảo quá trình đầu tư hợp pháp, an toàn.

• Mục đích sử dụng bất động sản: Nhà mua tại Úc phải được sử dụng cho mục đích cư trú thực tế. Nếu là nhà mới hoặc dự án đang xây dựng, người nước ngoài có thể mua không giới hạn số lượng để ở. Tuy nhiên, nếu là nhà cũ đã qua sử dụng, bạn chỉ được mua để ở và phải bán lại khi rời khỏi Úc, tuyệt đối không được dùng cho mục đích cho thuê.

• Tái phát triển: Nếu bạn mua nhà cũ để phá dỡ và xây mới, việc tái phát triển phải làm tăng nguồn cung nhà ở thực tế, không phải chỉ sửa chữa nhỏ. Đồng thời, toàn bộ quá trình xây dựng phải hoàn thành trong vòng 4 năm kể từ ngày mua, và bạn cần được FIRB phê duyệt trước khi thực hiện.

• Cấm mua nhà cũ (2025–2027): Theo quy định mới, từ ngày 1/4/2025 đến 31/3/2027, người nước ngoài bị cấm mua nhà cũ tại Úc. Chính phủ đưa ra lệnh cấm này nhằm tăng nguồn cung nhà ở mới và ưu tiên người dân bản địa. Trong giai đoạn này, bạn chỉ có thể mua nhà mới hoặc bất động sản thuộc dự án đang xây dựng.

• Tỷ giá và rủi ro đầu tư: Khi đầu tư bằng VND hoặc USD, bạn cần cân nhắc biến động tỷ giá AUD, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí mua, lợi nhuận cho thuê và giá trị khi bán lại. Việc lập kế hoạch tài chính song song bằng cả hai loại tiền giúp giảm rủi ro chênh lệch tỷ giá và quản lý dòng vốn hiệu quả hơn.

Một số lưu ý quan trọng khi mua nhà ở Úc

LT Pacific khuyến nghị khách hàng Việt Nam nên tham khảo chuyên gia tư vấn trước khi ký hợp đồng mua bán, đặc biệt với các quy định mới năm 2025. Với những quy định chặt chẽ và nhiều thay đổi trong chính sách bất động sản, việc chọn đúng đơn vị tư vấn uy tín tại Úc sẽ giúp bạn rút ngắn thời gian, hạn chế sai sót pháp lý và an tâm hơn khi đầu tư.

4. Đơn vị tư vấn uy tín cho khách hàng Việt khi mua nhà Úc

Khi lựa chọn đầu tư hoặc an cư tại Úc, việc tìm đúng đơn vị tư vấn uy tín là yếu tố then chốt giúp khách hàng Việt tiết kiệm thời gian, hạn chế rủi ro và đảm bảo hiệu quả đầu tư. Trong đó, LT Pacific Investments là một trong những đơn vị tiên phong, chuyên nghiệp và được nhiều khách hàng tin tưởng lựa chọn trong hành trình sở hữu bất động sản tại Úc.

LT Pacific đã đồng hành cùng hơn 300 gia đình Việt trên hành trình sở hữu nhà tại Úc

LT Pacific Investments – Đối tác tin cậy của người Việt trên hành trình đầu tư và an cư tại Úc với các ưu điểm nổi bật làm nên uy tín và khác biệt:

• Kinh nghiệm lâu năm – Trọn vẹn an tâm: Với hơn 8 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản Úc, LT Pacific đã đồng hành cùng gần 1000 khách hàng Việt trên hành trình mua nhà và đầu tư. Mỗi giao dịch đều được đảm bảo minh bạch, đúng pháp lý và mang lại sự an tâm tuyệt đối cho khách hàng.
• Dự án tốt – Giá hợp lý: Nhờ mối quan hệ chặt chẽ với các chủ đầu tư lớn tại Úc, LT Pacific hiện có hơn 60 dự án tại 4 thành phố lớn như Sydney, Melbourne, Brisbane và Perth. Các sản phẩm được phân phối đều có mức giá hợp lý, trực tiếp từ chủ đầu tư, giúp khách hàng tránh được chi phí trung gian và tiếp cận cơ hội đầu tư tiềm năng.
• Đối tác dài hạn – Gắn kết trọn đời: LT Pacific không chỉ hỗ trợ khách hàng trong quá trình giao dịch mà còn đồng hành lâu dài sau khi nhận nhà, từ hỗ trợ quản lý, cho thuê đến các thủ tục pháp lý liên quan. 100% giao dịch thành công của LT Pacific đều được đảm bảo an toàn và minh bạch.
• Đồng hành và hỗ trợ từng bước:  Đội ngũ chuyên viên LT Pacific là những người tận tâm, am hiểu sâu sắc thị trường Úc, luôn đồng hành cùng khách hàng trong từng giai đoạn - từ chọn dự án, thẩm định pháp lý, hỗ trợ vay vốn cho đến bàn giao nhà. Mỗi khách hàng đều nhận được giải pháp tối ưu phù hợp với nhu cầu và ngân sách cá nhân.
• Thông tin minh bạch – Cập nhật liên tục: LT Pacific duy trì mối quan hệ trực tiếp với các chủ đầu tư, đảm bảo toàn bộ thông tin về dự án, giá bán và tiến độ luôn được cập nhật nhanh chóng, chính xác và minh bạch. Đây là yếu tố giúp khách hàng đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn, hiệu quả.

Đội ngũ chuyên viên nhiều kinh nghiệm, được đào tạo kỹ càng, và am hiểu thị trường, luật tại Úc.

Để thuận tiện cho khách hàng, LT Pacific có văn phòng tại:

• TP.HCM: 384 Hoàng Diệu, Phường Khánh Hội, TP. Hồ Chí Minh
• Hà Nội: 30–32 Vương Thừa Vũ, Phường Khương, Hà Nội
• Melbourne: 208/620 St Kilda Road, VIC 3004, Australia

Nhờ đó, khách hàng tại Việt Nam và Úc đều có thể dễ dàng tiếp cận, nhận tư vấn trực tiếp và được hỗ trợ mọi thủ tục nhanh chóng.

LT Pacific đã hỗ trợ nhiều khách hàng sở hữu nhà đất thành công tại Úc

Hiểu rõ luật mua nhà ở Úc là bước đầu tiên và quan trọng nhất trước khi bạn bắt tay vào đầu tư hay sở hữu bất động sản tại quốc gia này. Những quy định về điều kiện, thủ tục, thuế và phí có thể thay đổi theo từng năm, vì vậy việc cập nhật thông tin chính xác và tuân thủ đúng quy định sẽ giúp bạn tránh được rủi ro pháp lý không đáng có. Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị tư vấn uy tín, am hiểu thị trường và luật pháp Úc, LT Pacific chính là đối tác đáng tin cậy – đồng hành cùng bạn từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến khi hoàn tất giao dịch mua nhà an toàn, nhanh chóng.