Đầu tư vào bất động sản Úc là một trong những xu hướng ngày càng phổ biến với nhà đầu tư quốc tế nhờ thị trường ổn định, pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng trưởng cao. Tuy nhiên, một trong những yếu tố cần hiểu rõ khi tham gia thị trường này là hệ thống thuế tại Úc, đặc biệt là thuế thu nhập áp dụng cho người không cư trú.

Dưới đây là hướng dẫn chi tiết dành cho người nước ngoài khi đầu tư vào bất động sản Úc, từ các loại thuế BĐS, cách tính đến các lưu ý giúp tối ưu chi phí đầu tư.

1. Ai bị áp dụng thuế thu nhập tại Úc khi đầu tư bất động sản?

Bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài nào có nguồn thu nhập từ tài sản tại Úc – bao gồm cho thuê, bán lại, hoặc đầu tư tăng giá – đều có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cho Cơ quan Thuế Úc (ATO).

Nếu bạn không phải là công dân hoặc thường trú nhân Úc, bạn sẽ bị đánh thuế với tư cách là người không cư trú.

Thuế thu nhập là yếu tố quan trọng mà các nhà đầu tư cần quan tâm

2. Các loại thuế chính khi đầu tư bất động sản Úc

a) Thuế thu nhập từ cho thuê

Khi bạn cho thuê bất động sản, thu nhập từ hoạt động này sẽ chịu thuế thu nhập với mức tối thiểu là 32.5% từ đồng đầu tiên.

• Không có ngưỡng miễn thuế như người bản địa.
• Bạn có thể khấu trừ chi phí hợp lý như: quản lý tài sản, lãi vay, bảo hiểm, sửa chữa.

b) Thuế tăng giá vốn (Capital Gains Tax – CGT)

Khi bán bất động sản và có lãi, bạn sẽ bị đánh thuế BĐS CGT.

• Người nước ngoài không được hưởng chiết khấu CGT 50% như cư dân Úc.
• Lợi nhuận sẽ bị đánh thuế theo mức thuế thu nhập tương ứng.

c) Thuế tạm giữ khi bán tài sản (Capital Gains Withholding Tax)

Nếu tài sản có giá trên 750,000 AUD, người mua sẽ giữ lại 12.5% giá trị giao dịch để nộp thay bạn cho ATO. Đây là phần thuế tạm thu trước khi quyết toán.

3. Các loại thuế bất động sản khác áp dụng cho người nước ngoài

a) Thuế đất (Land Tax)

Được tính hàng năm dựa trên giá trị đất (không bao gồm công trình).
Một số bang như Victoria, NSW, Queensland áp dụng phụ phí đất bổ sung cho người nước ngoài, từ 2% – 4%.

b) Thuế nhà trống (Vacancy Tax)

Tại Victoria, nếu nhà để trống hơn 6 tháng/năm, bạn có thể bị đánh thêm 1% giá trị bất động sản. Mục đích là để hạn chế đầu cơ và khuyến khích đưa nhà vào sử dụng.

c) Phí phê duyệt FIRB (Foreign Investment Review Board)

• Người nước ngoài bắt buộc phải xin phép FIRB khi mua nhà ở Melbourne Úc hoặc bất kỳ khu vực nào khác.
• Phí từ 14,100 AUD trở lên, tuỳ theo giá nhà ở Úc bạn mua.

d) Phí chuyển nhượng (Stamp Duty)

Tính từ 4 – 5.5% tuỳ bang, và cộng thêm 7 – 8% phụ phí cho người không cư trú.

Tổng cộng, chi phí thuế và phụ phí có thể chiếm tới 13 – 15% giá trị tài sản.

4. Có nên đầu tư bất động sản Úc dù thuế cao?

Câu trả lời là CÓ, nếu bạn có kế hoạch rõ ràng và được tư vấn đúng cách. Dưới đây là những lý do chính:

• Giá nhà đất ở Melbourne và Sydney có xu hướng tăng ổn định, đặc biệt tại các khu vực gần trường đại học Úc, trung tâm tài chính, giao thông công cộng.
• Thị trường Úc được đánh giá là an toàn, minh bạch với nền pháp lý rõ ràng cho nhà đầu tư nước ngoài.
• Nhu cầu thuê nhà cao tại các thành phố lớn như Melbourne, tạo dòng tiền ổn định, dễ tối ưu hóa thuế thu nhập nếu khai báo chi phí hợp lý.
• Ngân hàng Úc có thể cho vay tới 60 – 70% giá trị tài sản đối với người nước ngoài.

Thị trường bất động sản Úc luôn có xu hướng tăng ổn định

5. Lưu ý để tối ưu thuế khi đầu tư bất động sản Úc

• Lựa chọn loại hình sở hữu hợp lý: đứng tên cá nhân, công ty hay thông qua ủy thác hợp lệ (trust) có thể ảnh hưởng đến mức thuế.
• Giữ tài sản lâu dài để tăng vốn và giảm rủi ro thuế CGT.
• Tận dụng các khoản chi phí hợp lệ để khấu trừ thuế: quản lý tài sản, khấu hao, chi phí tài chính.
• Nhờ đến cố vấn thuế chuyên nghiệp tại Úc để kê khai chính xác, đúng quy định.

Kết luận

Hiểu rõ và chủ động trong việc lập kế hoạch thuế BĐS sẽ giúp nhà đầu tư quốc tế tối ưu lợi nhuận, hạn chế rủi ro và đảm bảo tuân thủ pháp lý. Đặc biệt với thị trường sôi động như Melbourne, nơi hội tụ các trường đại học Úc hàng đầu, nhiều cơ hội đầu tư tiềm năng và giá nhà đất ở Melbourne luôn tăng trưởng đều đặn, bạn hoàn toàn có thể biến khoản đầu tư của mình thành tài sản sinh lời bền vững.