Tại bang New South Wales (NSW), Úc, chính sách miễn thuế đất dành cho nơi ở chính (Principal Place of Residence – PPR) là một phần quan trọng trong hệ thống chính sách thuế Úc, có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sở hữu bất động sản Úc. Từ năm 2025, quy định này có nhiều thay đổi quan trọng, ảnh hưởng đến cả nhà đầu tư quốc tế lẫn người mua nhà để ở, đặc biệt tại các thành phố lớn như Melbourne – nơi luôn nằm trong top đầu về giá nhà ở Úc.

Vậy làm sao để được miễn thuế đất tại Úc khi sở hữu bất động sản để ở tại NSW? Hãy cùng LT Pacific tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

1. Nơi ở chính (PPR) là gì?

Theo định nghĩa của chính sách thuế Úc, Principal Place of Residence (PPR) là bất động sản được một cá nhân sử dụng làm nơi cư trú chính. Mỗi cá nhân chỉ được đăng ký một PPR trên toàn cầu tại một thời điểm. Bất động sản này có thể là đất ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư (strata), miễn là công trình xây dựng trên đó là nhà cố định (không bao gồm nhà di động).

Điểm then chốt là người sở hữu phải thực sự cư trú tại bất động sản đó trong thời gian xác định, và không sử dụng với mục đích thương mại toàn phần. 

Nơi ở chính tại Úc phải là nơi cư trú chính

2. Những thay đổi quan trọng từ năm thuế 2025:

Từ năm thuế 2025, để được miễn thuế đất tại Úc cho nơi ở chính tại bang NSW, người sở hữu cần đảm bảo một số điều kiện chặt chẽ hơn:

• Phải sở hữu ít nhất 25% quyền sở hữu bất động sản (áp dụng cho cả sở hữu một mình và đồng sở hữu).
• Người sở hữu phải là cá nhân, không phải công ty hay dạng ủy thác đặc biệt (special trust).
• Phải cư trú tại bất động sản liên tục từ ngày 1/7 đến 31/12 của năm tính thuế, hoặc có sự chấp thuận của Chánh Thanh tra Thuế bang NSW nếu chuyển đến sau ngày 1/7. là nơi cư trú chính

3. Điều kiện để được miễn thuế đất PPR:

Một số điều kiện cơ bản để được hưởng chính sách miễn thuế đất tại Úc với nơi ở chính tại NSW:

• Chỉ được đăng ký một nơi ở chính cho mỗi hộ gia đình, tại một thời điểm và chỉ cho một bất động sản trên toàn thế giới.
• Chủ sở hữu cần chứng minh việc cư trú thực tế, thường thông qua các tài liệu như hóa đơn điện, nước, gas, giấy phép lái xe, hợp đồng bảo hiểm...
• Nếu bạn là người nước ngoài có kế hoạch mua nhà ở Melbourne Úc hoặc các vùng khác tại NSW để ở thực tế, bạn hoàn toàn có thể đủ điều kiện miễn thuế nếu đáp ứng các tiêu chí trên.

Hiểu rõ điều kiện miễn thuế đất giúp nhà đầu tư tối ưu lợi nhuận hơn

4. Những trường hợp vẫn được miễn hoặc giảm thuế dù không cư trú toàn thời gian:

Một số trường hợp ngoại lệ vẫn có thể được miễn hoặc giảm thuế:

• Cho thuê một phần nhà: Miễn thuế vẫn được áp dụng nếu chỉ cho thuê tối đa 2 phòng.
• Làm việc tại nhà: Miễn thuế được giữ nguyên nếu chỉ sử dụng một phòng làm văn phòng cá nhân.
• Tài sản sử dụng hỗn hợp: Được miễn thuế cho phần diện tích thực sự được sử dụng làm nơi ở chính.
• Xây mới hoặc sửa chữa: Được miễn thuế tới 4 năm, có thể kéo dài đến 6 năm nếu có lý do hợp lý.
• Chuyển nhà trong cùng năm: Có thể được miễn thuế tạm thời cho cả hai bất động sản.
• Sống xa nhà vì công việc, điều trị hoặc học tập: Được miễn thuế tối đa 6 năm.
• Người lớn tuổi chuyển vào viện dưỡng lão: Không giới hạn thời gian miễn thuế.
• Trường hợp người mất: Di sản vẫn được miễn thuế tối đa trong 2 năm hoặc đến khi chuyển nhượng.

5. Các trường hợp không được miễn thuế:

Bạn sẽ không được miễn thuế nếu:

• Bất động sản do công ty hoặc ủy thác sở hữu (ngoại trừ một số dạng trust hợp lệ).
• Không thể cung cấp bằng chứng rõ ràng về việc cư trú hoặc sử dụng bất động sản đúng mục đích.

Nhà đầu tư nên lưu ý một số trường hợp không được miễn thuế đất

6. Thủ tục đăng ký miễn thuế

Để được miễn thuế, bạn cần nộp hồ sơ trước ngày 31/3 hằng năm, hoặc theo hạn định trên thông báo thuế.

Hồ sơ cần có bao gồm:

• Hóa đơn điện, nước, gas đứng tên chủ sở hữu.
• Hợp đồng bảo hiểm nhà hoặc tài sản.
• Giấy phép lái xe cập nhật địa chỉ.
• Hợp đồng chuyển nhà (nếu có).

Nộp hồ sơ trực tuyến qua Land Tax Online, đăng nhập bằng tài khoản MyServiceNSW.

7. Sau khi nộp đơn, nhà đầu tư cần làm gì tiếp theo?

Revenue NSW sẽ xem xét hồ sơ và phản hồi kết quả. Nếu cần, bạn sẽ được yêu cầu bổ sung thêm tài liệu. Khi đơn được chấp nhận, nghĩa vụ thuế đất sẽ được điều chỉnh, hoặc bạn có thể được hoàn tiền thuế đã nộp.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng theo luật, Revenue NSW có quyền điều tra lại hồ sơ trong vòng 5 năm. Việc khai báo không trung thực có thể bị xử phạt theo Đạo luật Quản lý Thuế 1996.

Nhà đầu tư có thể sẽ được hoàn một phần tiền thuế đã nộp

8. Tại sao hiểu rõ quy định miễn thuế lại quan trọng với nhà đầu tư quốc tế?

Khi thị trường bất động sản Úc ngày càng thu hút nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là tại các thành phố có giá nhà đất ở Melbourne tăng trưởng bền vững, thì hiểu rõ về chính sách thuế Úc sẽ giúp bạn:

• Tối ưu chi phí đầu tư
• Tránh các khoản phạt không đáng có
• Lập kế hoạch tài chính rõ ràng và minh bạch

Đây là lý do vì sao nhiều nhà đầu tư khi có kế hoạch mua nhà ở Melbourne Úc để ở hoặc định cư đều cần tham khảo trước từ chuyên gia thuế và bất động sản. Ngoài ra, với những gia đình có con học tại các trường đại học Úc, việc sở hữu bất động sản gần trường vừa thuận tiện, vừa có thể hưởng miễn thuế nếu đủ điều kiện cư trú.

Cần tư vấn chuyên sâu? Hãy liên hệ với LT Pacific

LT Pacific là đơn vị tư vấn chuyên sâu về bất động sản Úc, hỗ trợ toàn diện từ tìm kiếm tài sản, pháp lý, thủ tục FIRB cho đến lập kế hoạch thuế tối ưu.

Hotline: 0845 559 996
Hoặc để lại thông tin để được hỗ trợ 1-1 từ chuyên gia.

Đừng để chính sách thuế làm bạn lỡ mất cơ hội đầu tư hiệu quả tại Úc!