Việc khai thuế thu nhập cá nhân tại Úc từ hoạt động cho thuê nhà ở Úc là một quy trình quan trọng nếu bạn sở hữu bất động sản Úc và đang có dòng thu nhập từ việc cho thuê. 

Bài viết dưới đây, LT Pacific Investments sẽ hướng dẫn bạn chi tiết từng bước theo đúng quy định từ Sở Thuế Úc (ATO – Australian Taxation Office).

1️. Xác định nghĩa vụ khai thuế: Ai cần thực hiện?

Trước tiên, bạn cần xác định liệu mình có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân tại Úc hay không. Theo quy định, bạn bắt buộc phải khai thuế nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

• Là cư dân thuế Úc, hoặc người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Úc đang tạo ra nguồn thu nhập.
• Có thu nhập từ cho thuê nhà ở Úc, dù là thuê dài hạn hay ngắn hạn (ví dụ qua Airbnb).

Dù hình thức cho thuê thế nào, tất cả đều được ATO xem là thu nhập chịu thuế và cần khai báo đầy đủ.

Thực hiện nghĩa vụ thuế là bắt buộc nếu có dòng tiền cho thuê tại Úc

2️. Những khoản thu nhập cần khai báo

Sau khi xác định nghĩa vụ khai thuế, bước tiếp theo, LT Pacific sẽ giúp bạn làm rõ những khoản thu nhập cần khai báo với ATO. Việc này áp dụng cho mọi hình thức thuê nhà ở Úc, bao gồm cả việc cho thuê theo phòng hoặc cả căn.

Cụ thể, bạn cần khai báo những thông tin sau:

• Toàn bộ tiền thuê nhà bạn nhận được.
• Tiền đặt cọc bị giữ lại (nếu không hoàn trả cho người thuê).
• Khoản bồi thường bảo hiểm liên quan đến tài sản đang cho thuê.
• Các khoản thu từ dịch vụ tiện ích như điện, nước, internet…

      Chủ nhà có thể nộp tờ khai thuế trực tuyến thông qua cổng thông tin của ATO

3️. Các khoản chi phí được trừ thuế (Deductions)

Tin vui cho chủ nhà là bạn hoàn toàn có thể khấu trừ nhiều khoản chi phí phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà ở Melbourne, Sydney, Brisbane hay bất cứ đâu tại Úc. LT Pacific khuyến khích bạn nắm rõ những khoản sau để tối ưu hóa nghĩa vụ thuế cá nhân:

3.1 Khấu trừ ngay trong năm:

• Lãi vay ngân hàng để mua nhà
• Chi phí quản lý tài sản: phí agent, strata, bảo trì
• Chi phí sửa chữa và bảo trì định kỳ
• Bảo hiểm nhà cho thuê
• Thuế đất (land tax)
• Chi phí quảng cáo tìm người thuê
• Khấu hao nội thất, thiết bị trong nhà (nếu có depreciation schedule)

3.2 Khấu hao theo thời gian:

• Khấu hao tài sản cố định như điều hòa, rèm cửa, máy lạnh, v.v.
• Khấu hao công trình (áp dụng nếu nhà xây sau năm 1987)

        Nắm rõ chi phí được khấu trừ thuế giúp chủ nhà tính toán chính xác số thuế phải nộp

4️. Ghi chép và lưu giữ hồ sơ: Đừng coi nhẹ

Một điều quan trọng mà LT Pacific luôn khuyến khích các chủ nhà ghi nhớ, đó là hãy lưu giữ đầy đủ và rõ ràng các giấy tờ liên quan đến chi phí và thu nhập từ việc cho thuê. Việc này không chỉ giúp bạn dễ dàng trong quá trình khai thuế, mà còn là cách tốt nhất để bạn chủ động khai nộp thuế nếu ATO có yêu cầu kiểm tra.

Bạn nên giữ lại những giấy tờ cần thiết sau:

• Hợp đồng cho thuê
• Hóa đơn sửa chữa, bảo trì, phí quản lý
• Sao kê lãi vay ngân hàng
• Hóa đơn bảo hiểm, thuế đất
• Bảng khấu hao tài sản do Quantity Surveyor lập (nếu có)

Lưu trữ đầy đủ hóa đơn và hợp đồng thuê

5️. Thời gian và cách thức để nộp khai thuế

Đâu là thời điểm nộp thuế? LT Pacific sẽ giúp bạn không bỏ sót mốc thời gian quan trọng và chọn đúng phương thức phù hợp:

5.1 Thời gian nộp:

Từ 1/7 đến 31/10 hàng năm – dành cho năm tài chính đã kết thúc.

5.2 Phương thức khai thuế:

• Tự khai qua myTax nếu bạn am hiểu quy trình
• Hoặc nhờ kế toán / agent được đăng ký với ATO hỗ trợ kê khai, đặc biệt nếu bạn có danh mục bất động sản đa dạng

6️. Những lưu ý đặc biệt chủ nhà cần biết

Việc cho thuê nhà ở Úc không phải lúc nào cũng cho thuê toàn phần. Nếu bạn chỉ cho thuê một phần căn nhà, bạn vẫn phải khai thuế cho phần thu nhập tương ứng, và chỉ được khấu trừ chi phí theo tỷ lệ sử dụng cho thuê.

Ngoài ra:

• Chi phí mang tính cá nhân hoặc phát sinh trong thời gian nhà để trống không được khấu trừ toàn bộ
• Nếu bạn bán nhà từng cho thuê, bạn có thể phải nộp Capital Gains Tax (CGT) – thuế lợi nhuận vốn

LT Pacific khuyên bạn nên theo dõi chi phí và hồ sơ sát sao từ đầu để không rơi vào thế bị động khi bị ATO kiểm tra.

7️. Ví dụ thực tế: Cách tính thu nhập chịu thuế khi cho thuê nhà

Để bạn dễ hình dung, LT Pacific xin chia sẻ một ví dụ minh họa đơn giản dưới đây:

Ví dụ minh họa cách tính thu nhập chịu thuế 

Khoản tiền $7,500 này sẽ được cộng vào thu nhập chịu thuế cá nhân tại Úc trong năm để tính thuế theo bậc.
Nếu khoản chi lớn hơn thu nhập (lỗ), bạn có thể áp dụng negative gearing, khấu trừ phần lỗ vào các nguồn thu khác (ví dụ: lương).

Kết luận

Nếu bạn đang sở hữu bất động sản Úc và đang cho thuê nhà ở Melbourne, Sydney hoặc bất kỳ thành phố nào khác, việc khai thuế đúng, đủ và hợp lệ không chỉ là trách nhiệm, mà còn là cách để bảo vệ tài chính cá nhân và tận dụng tối đa các chính sách hợp pháp từ ATO.

Dù bạn đã là chủ nhà hay mới bắt đầu tìm hiểu thị trường bất động sản Úc, LT Pacific Investment tin rằng việc cập nhật thông tin chính xác sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn. Chúng tôi luôn ở đây nếu bạn cần thêm hỗ trợ.